租赁土地被征收，出租人还能继续收租吗？

判官

租用的厂棚土地在合同期内被国家征收，出租人能否要求承租人继续支付租金？承租人又能否向出租人索要搬迁补偿？来看下面这起案例↓↓↓

基本案情

2019年，广宁县某镇村民高某与马某签订《租赁合同》，将某变电站旁的厂棚土地租给马某用于五金生产，租期十年。2021年7月，因国道建设需要，广宁县土地储备中心与高某签订《补偿协议》，征收案涉土地，协议自签字之日起生效。2022年6月，高某收到全额补偿款。自2023年起，马某未再支付租金，虽出具租金欠条确认拖欠2023年租金但未实际履行。高某多次催收未果，诉至法院，要求马某支付2023年至2024年的租金及利息。马某不同意支付租金，且提起反诉，以高某未及时告知征收事宜致其未能获得搬迁补偿为由，要求高某赔偿损失。

法院审理

广宁法院经审理认为：案涉厂棚土地于2021年7月7日被依法征收，土地权属由集体所有转为国家所有，高某在获得补偿后已丧失对该土地的使用、收益和出租权利。依据民法典相关规定，租赁合同自征收补偿协议生效之日即2021年7月7日起自然终止。高某主张马某支付2023年之后的租金，缺乏法律依据。马某反诉主张的搬迁费用，因未能举证证明其损失与高某行为之间存在直接因果关系，法院亦未支持。一审判决驳回双方全部诉讼请求。高某、马某均不服一审判决提起上诉，肇庆中院二审认为：高某在签订《补偿协议》后已丧失对土地的权利基础，租赁合同自协议生效之日起自然终止，其请求马某支付2023年至2024年租金缺乏请求权基础。关于马某上诉主张的搬迁费用，法院认为，征收系政府统一行为，并非针对特定对象个别通知，马某未能证明其未能获得搬迁补偿系因高某未履行通知义务所致，故其要求高某承担搬迁补偿费的主张不能成立。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

本案明确了在租赁物被国家征收情形下，租赁合同的终止时间、租金支付截止点及损失承担的认定规则：1.合同自征收决定等生效之日起自然终止。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条，因征收导致物权变动的，自征收决定或补偿协议生效时发生效力。在征收导致出租人丧失标的物权利基础的情形下，租赁合同自然终止。2.征收后的租金缺乏请求权基础。出租人在征收后已丧失对租赁物的收益权，不得再向承租人主张合同终止后的租金。3.承租人主张搬迁补偿需举证因果关系。征收系政府统一行为，并非针对特定对象个别通知，承租人若主张因出租人未及时通知征收事宜导致其未能获得搬迁补偿，关键在于举证证明该损失与出租人行为之间存在直接因果关系，其主张方能获得法院支持。

法官在此提醒，在国家征收项目中，出租人与承租人均应遵循诚实信用原则，及时沟通，在合法的前提下妥善处理合同终止后续事宜。出租人应在知悉征收事宜后及时通知承租人，配合其参与补偿协商；承租人也应积极关注征收公告，主动主张自身合法权益，避免因信息滞后或举证不足而蒙受损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。